2025 年 8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委员会等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，掀起楼市新一轮变革。新政自 2025 年 8 月 26 日起正式实施，涵盖住房限购、公积金贷款、商业贷款利率与房产税等方面的全面优化，尤其是“外环外购房不限套数”的限购放松，将成为推动市场升级的关键因素。
核心政策一：外环外区域取消限购
此次新政明确指出，符合购买条件的居民家庭，无论是本市户籍家庭，还是连续缴纳社保或个税满一年及以上的非本市户籍家庭，在上海外环线以外区域购房，不再对购房套数设限，包括新建商品房与二手房。成年单身人士也将依照家庭身份享有同等购房资格。
其他配套优化措施
- 住房公积金政策优化：首套贷款额度从 160 万元提升至 184 万元，多子女家庭最高可达 216 万元；二套额度提升至 149.5 万元。同时，允许提取公积金支付首付，且提取不会影响贷款额度。
- 商业住房贷款利率统一：取消首套与二套利率差别，银行可结合市场和客户自身情况灵活定价，减轻购房者负担。
- 个人住房房产税修订：非本市户籍家庭购买第一套住房暂免征房产税；第二套及以上住房实行“人均 60 平米免税面积”政策。
对上海房价可能带来的影响分析
1. 提振外环外区域市场活跃度与房价
取消限购将直接刺激外环外区域的购房需求，尤其是改善型需求和投资意愿的释放，使得该区域新房与二手房交易量明显上升。这一政策在“金九银十”销售季前夕发布，具有显著的市场信号意义。
2. 构建更强刚需支撑，稳定市场预期
通过公积金额度提升、利率差消除、房产税优惠等组合措施，新政在多维度降低购房门槛并提升资金可获得性。市场信心有望回升，促使观望购房者加速出手，减少成交阻力。
3. 房价涨幅呈分化趋势
外环外区域可能迎来较快上涨，而城中心（外环内）仍有套数和税务限制，涨幅相对温和。市场可能出现“中心稳、外扩活跃”的分层结构。
4. 政策延续性与长尾效应值得关注
若其他一线城市响应上海步伐，比如北京此前已在五环外取消限购，类似的政策联动可能加强政策效应，形成持续升温趋势。
此次上海于 8 月 25 日发布的新政，取消了外环外区域的购房套数限制，并将单身人士实行购房“家庭”待遇，同时配套优化公积金贷款、公积金提取、商贷利率和房产税等措施，这一组合拳有望迅速激活外环外市场，提振交易与房价预期。