2021年3月，上海学区新政以来，上海的学区房可谓是一路下行。对于那种双一梯队市中心公立学校来说，跌幅还算可控，而对于一些纯粹炒作起来的学区，如高兴花园所在学区，复旦附属徐汇实验学校对口的学区房等，下降就非常明显。尤其是高兴花园小区，那跌幅可谓是首屈一指。今天开无意中看到该小区的房子，忽然发现，如今4万多已经有希望买到该小区大面积的房子了！
2020年9月-2021年3月，是上海学区房突飞猛进的几个月。高兴花园一房，我能查到的1房最高单价成交是2020年12月20日成交的一房，31.47平方，370万，单价11.7万/平方；2房最高成交记录为2021年1月20日，62.13平方，506万，单价8.14万元/平方。
由于一直下跌状态，价格相对已经没有学区概念的加持。今年以来，仅仅是链家成交就达到了20套以上。按照绿军市占率30%左右来算，高兴花园今年以来成交总计应该有60套以上，平均每个月成交15套以上，这可是一个很高的成交量。关键还是价格便宜，就绿军数据，其今年成交最低单价2房是1月14日成交的3楼2房，面积70平方，375万，单价5.35万元/平方；成交最低单价小面积1房，是2月11日成交之38.59平方，291万，单价7.54万元/平方。
目前30多平方一房，最低单价还是在7.5万左右/平方。而2房则价格差异很大。早上我看了一下链家展示，最低一套73.56平方，6楼，报价只有378万，单价是5.13万元/平方，只要稍微还掉点价格，基本上不到5万的价格都能买到了。这与2021年年初比较，每个平方下降3万以上。
如今，高兴花园虽然成交量很高，大家都知道，依然是以价换量，按照这个情况，或许7月以后，进入学区房淡季以后，4.5万的单价也许将变成可能，这样，高兴花园将再也没有了学区价值的加持！